長期間、生死不明の場合

一家の大黒柱が家出・失踪して何カ月も見つからないとしましょう。

 

その間、収入がないわけですが、ローンの支払いは猶予してもらえません。

 

最初は貯金を取り崩したり、親戚から借金したりして返済を継続するでしょうが、やがて力尽きてきます。

 

ついにローンの滞納が始まります。

 

住宅ローン滞納で起きること

銀行から督促状が届き、最初は柔らかい表現ですが、やがて厳しい口調の催告書に変わります。

 

一般的には６回滞納をすると「期限の利益」を喪失します。

 

６カ月連続でなくても合計６回でです。

 

実際には銀行の方針や債務者の誠実な説明の有無でも少し変わります。

 

「期限の利益」を喪失した時点で、銀行は債権を保証会社に売却し、残債分の支払いを受けます。

 

これで銀行は貸した金を全部回収したので、家の持主とはもう関係ありません。

 

今後は保証会社が相手です。

 

さて、「期限の利益」とは、何十年もかけて分割で支払っていける利益です。

 

それを失ったわけですから、債権者は債務者および連帯保証人に一括返済を求めることができます。

 

実際、保証会社は一括返済を求めてきます。

 

しかし月々のローンが払えないのに残債の一括返済などできるわけがありません。

 

すると保証会社は家を差し押さえた上で競売（この場合は「きょうばい」ではなく「けいばい」と読みます）にかけます。

 

競売（けいばい）は裁判所が主催する競売（きょうばい）、オークションです。

 

元家主は物件が競売で落札されたら立ち退かなくてはなりません。

 

住めるのは落札者が代金を支払ってから最長２カ月で、その時点で強制退去になります。

 

やはりそれより早く、自主的に退去すべきです。

 

参考：　住宅ローン滞納で起きること（有名不動産会社サイト）

 

所有権問題が家売却の足かせ

「そんなことになる前に家を売ってしまえばいいではないか？」と思われるかもしれません。

 

実際、その通りで、ローン支払いの継続が難しそうと判断したら、早めに不動産屋さんに売却を相談してください。

 

家の売却にはどんなに早くても３カ月はかかりますから。

 

少なくともいくらぐらいで売れそうなのかは緊急に知りたいところです。

 

ただ、ここで大きな問題が出てきます。

 

行方不明の夫は土地・建物の所有権を持っているはずです。

 

奥さんも共同所有者でしょうが、夫の許可なく勝手に財産を処分できないのです。

 

それでも売却するためには、弁護士への相談や家庭裁判所での手続きが必要になってきます。

 

しかし、数カ月帰ってこない程度では事は簡単に進みません。

 

法律は帰ってくるかもしれない者の権利も保護しなければならないからです。

 

オーバーローンの場合

不動産屋さんに相談して、家が残債より高く売れそうならラッキーです。

 

所有権問題を解決できて、無事狙い通りの値段で売れれば、ローン完済で一件落着です。

 

賃貸に移って再出発となりますが、特別な障害はありません。

 

しかし、家を売って返済しても多額の残債が残る場合はどうするか？

 

こういう状態をオーバーローンといいます。

 

頭金をたくさん用意できる人以外は、買ってから10年くらいはオーバーローン状態が普通です。

 

家は一度でも人が住むとまだ新しくても中古住宅であり、新築時より大きく値下がりします。

 

だからそれを売っても新築にかかった費用をまかなえないわけです。

 

オーバーローンの場合は、家を売って返済してまだ残る残債分を別に用意しなければなりません。

 

そうやってローンを全額返済できる用意をしないと、債権者は抵当権を抹消してくれません。

 

抵当権がついたままの家を買う人などいません。

 

しかし、月々のローンが払えない状態になっているのに、そんなお金を調達できるケースは稀です。

 

そうすると結局、家を売ろうにも売れず、夫の帰宅を待ち望みながら、ローンを払い続けることになりやすい。

 

そしてついに滞納が始まり、期限の利益喪失、競売という最初のお話の流れになっていきます。

 

リスケ・借り換えなどの方法は？

単に収入が少し落ちたとか、一時的な減収で回復の見込みがある場合などは、もっといい打ち手があります。

 

一定期間の返済猶予（リスケジュール、通称リスケ）ができないか金融機関に相談する。

 

あるいはもっと月々の返済が小さいローンに借り換える、などです。

 

滞納が始まって信用が落ちる前に早めに誠実に相談すれば、OKになる可能性も大きいものです。

 

しかし、これらは収入の継続や回復の確かな見込みが前提になります。

 

稼ぎ手が行方不明で帰還の見通しも立たない状態では難しいでしょう。

 

ただ、ダメもとで交渉してみる価値はあります。

 

家を買ってもらい賃貸する方法

ここでもう一つ、解決法が残っています。

 

それは誰かに家を買ってもらい、家賃を払って住まわせてもらう方法です。

 

裕福な親族に買ってもらう方法

資産価値のある家、例えば高級住宅地の状態のいい家なら買ってもらえる可能性があります。

 

残債も肩代わりしてもらい、住み続けて家賃を払っていくことで返済に替えます。

 

ただ、そんな裕福な親族は誰にでもいるものではありません。

 

また、地価が下がり続けている地区の家なら買ってもらえないでしょう。

 

リースバック

テレビCMでよくやっている売った家に住み続けられるサービスです。

 

しかし、実際はそんなに甘くありません。

 

恐ろしく安い値段で買われて、恐ろしく高い家賃を設定されるのが現実です。

 

とりあえず競売は避けられます。

 

引っ越し代も出せないくらい追い詰められていた人も、次の物件を見つけて普通に引っ越せる余裕は持てます。

 

しかし、とてもじゃないが、長く住み続けられるようなものではないことを知っておいてください。

 

 

期限の利益喪失の後

期限の利益を失ってしまった場合に話を戻します。

 

先ほど述べたように保証会社が家を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てをします。

 

任意売却

競売以外に「任意売却」という手段があります。

 

これは先に述べた普通の不動産売却とは似ているようで違います。

 

不動産を売ってローンを完済できるなら、もしくは不足分を別途用意できるなら、普通に売却すればよいのです。

 

しかし、売っても完済できず、不足分の補充もできないなら、通常債権者は売却に同意しません。

 

抵当権は抹消されず、売ることはできません。

 

しかし、例外的に残債が残るのに売却に同意して抵当権を解除することがあります。

 

普通の不動産取引のように不動産屋に仲介してもらって売ります。

 

なぜかというと競売で売ると市場の相場の７割程度の安い売値になるからです。

 

残債を全額回収できないが、競売の場合よりも多く回収できるので売却に同意する。

 

これが「任意売却」です。

 

実行には任意売却に経験のある不動産会社が間に立って、債権者をしっかり説得する必要があります。

 

元家主にとっては近所に知られないメリットがあります。

 

競売だと家に張り紙をされます。

 

ほかに「引っ越し代」を出してもらえる場合があります。

 

その理由は「競売にかけるより、だいぶ多く回収できたから、可哀そうな元家主に少しあげてもいいでしょう？うち（仲介した不動産屋）も早く出て行ってもらわないと困るし。」みたいな話です。

 

相場は10〜30万円くらいですが、必ず出してもらえる保証はありません。

 

また、競売より少し高く売れるので、家の売却代金をローン返済に当てた後の残債も競売の場合より少し減ります。

 

ただ、任意売却がうまくいったとしても競売よりはマシというだけで、根本的な救済にはなりません。

 

参考：　任意売却の専門業者情報

 

家の処分で完済できなかった残債は消えない

競売なり任意売却で家を売った代金は返済に充てられますが、完済しきれなかった残債は消えません。

 

債権者と返済方法について相談して、賃貸に引っ越しした後に返済を続けていくことになります。

 

残債が返済できる程度の額ならいいですが、そうでない場合は自己破産なども考えなければならないかもしれません。

 

以上のように、住宅ローンを残して稼ぎ手が生死不明になると、残された家族は大変な目に遭う可能性が大きいのです。

 

死体が発見された場合

一方、不幸にして自殺や事故で亡くなっていて、死体が発見されたとしましょう。

 

家族の死亡は悲しいことですが、持ち家の確保の面はうまく行く可能性が高いです。

 

住宅ローンを組む時に団体信用生命保険、通称団信に加入しているはずです。

 

死亡証明があれば、団信から残債全額の保険金が下ります。

 

自殺の場合でもです。

 

ただし、自殺の場合は加入から１年以上経過などの条件【自殺免責】がありますが。

 

（正確な詳細は加入している団信のHPで確認してください。）

 

参考例：　債務弁済される場合とされない場合（フラット35）

 

これにより、住宅ローンは完済となり、土地・建物の抵当権は抹消されます。

 

マイホームは完全に自分のものになり、住み続けるのも売るのも自由になります。

 

どうでしょう？

 

生死不明の場合に比べて、圧倒的に簡単で、ある意味「不幸中の幸い」的な結末になっていませんか？

 

家出人捜索は「生死を問わず」探すべし

家出人・失踪人の捜索では生きて見つけ出すのが言うまでもなくベストです。

 

しかし、亡くなっている場合でも絶対遺体を見つけ出さねばなりません。

 

その理由はすでに見た通りです。

 

そしてそれは家族を温かく弔ってあげることに通じます。

 

調査費用がかかってもこの分野に強い探偵を雇い、確実に発見することをお勧めします。