住宅ローンを残して夫が家出・失踪！どうなる？対策は？｜競売・団信・探偵等のトピック

 

 

長期間、生死不明の場合

一家の大黒柱が家出・失踪して何カ月も見つからないとしましょう。

 

その間、収入がないわけですが、ローンの支払いは猶予してもらえません。

 

最初は貯金を取り崩したり、親戚から借金したりして返済を継続するでしょう。

 

その間に何か良策が見つかればいいですが、さもなくばやがて力尽きてきます。

 

ついにローンの滞納が始まります。

 

滞納から競売へ

ローンを滞納すると、銀行から催促の手紙が届きます。

 

督促状から催告書へ

最初は柔らかい丁寧な口調の督促状です。

 

しかし、滞納が続くと、やがて厳しい口調の催告書に変わります。

 

一般的には６回滞納をすると「期限の利益」を喪失します。

 

６カ月連続でなくても合計６回でです。

 

実際には銀行の方針や債務者の誠実な説明の有無でも少し変わります。

 

「期限の利益」喪失

「期限の利益」を喪失した時点で、銀行は債権を保証会社に売却し、残債分の支払いを受けます。

 

これで銀行は貸した金を全部回収したので、家の持主とはもう関係ありません。

 

今後は保証会社が相手です。

 

さて、「期限の利益」とは、何十年もかけて分割で支払っていける利益です。

 

それを失ったわけですから、債権者は債務者および連帯保証人に一括返済を求めることができます。

 

実際、保証会社は一括返済を求めてきます。

 

競売、そして退去

しかし月々のローンが払えないのに残債の一括返済などできるわけがありません。

 

すると保証会社は家を差し押さえた上で競売にかけます。

 

（この場合は「きょうばい」ではなく「けいばい」と読みます）

 

競売（けいばい）は裁判所が主催する競売（きょうばい）、オークションです。

 

元家主は物件が競売で落札されたら立ち退かなくてはなりません。

 

住めるのは落札者が代金を支払ってから最長２カ月で、その時点で強制退去になります。

 

常識的にはもっと早く、自主的に退去すべきです。

 

参考：　住宅ローン滞納で起きること（有名不動産会社サイト）

 

家を売って解決できるか？

「そんなことになる前に家を売ってしまえばいいではないか？」

 

そう思われるかもしれません。

 

もし売却が可能なら、そのとおりです。

 

しかし、ここで大きな問題が出てきます。

 

所有権問題が家売却の足かせ

行方不明の夫は土地・建物の所有権を持っているはずです。

 

奥さんと共同名義の場合も、奥さんが売れるのは自分の持ち分だけ。

 

夫の許可なく夫の持ち分まで処分できません。

 

１軒まるまるの売却には所有者全員の同意が必要なのです。

 

何か救済してくれる法手続きはないのでしょうか？

 

失踪宣言は？

行方不明や失踪で７年以上経過している場合、裁判所に「失踪宣言」の発出を申し立てることができます。

 

これが認められれば、当人は死亡の扱いになり、家を相続して売却できます。

 

しかし、７年もの間、住宅ローンを代わりに払い続けられる資力のある人は稀です。

 

ほとんどの人には救済策にならないでしょう。

 

不在者財産管理人制度は？

まず財産管理人を家庭裁判所に選任してもらいます。

 

次に財産管理人が「権限外行為」を行う許可を裁判所からもらいます。

 

これが認められれば、売却は可能になります。

 

しかし、「不在者」と認められるのに通常年単位の時間が必要です。

 

つまり財産管理人の選定までにそれだけ時間がかかってしまうわけです。

 

ほかにも高いハードルがあり、救済策として期待できるものではないと下記のサイトは言っています。

 

参考：　不在者財産管理人（住宅ローン支援ネット）

 

行方不明者の権利保護も重要

いずれにせよ、数カ月とか１～２年帰ってこない程度では事は進みません。

 

売却が認められる前にローンの支払を続ける資力が尽きる可能性が高いです。

 

残された家族は不合理に思うでしょうが、一概にそうとも言えません。

 

法律は帰ってくるかもしれない者の権利も保護しなければならないからです。

 

逆の立場で考えてみてください。

 

遭難などで短期間不在にした後、帰宅したら自分の家が勝手に売られていたらどうですか？

 

絶対納得できないし、損害賠償請求を提訴する人も出てくるはずです。

 

オーバーローンの場合

家を売却する障害は、所有権問題のほかにもあります。

 

ここでは、いったん、所有権問題を解決できていると仮定しましょう。

 

不動産屋さんに相談して、家が残債より高く売れそうならラッキーです。

 

無事狙い通りの値段で売れれば、ローン完済で一件落着です。

 

賃貸に移って再出発となりますが、特別な障害はありません。

 

しかし、家を売って返済しても多額の残債が残る場合はどうするか？

 

こういう状態をオーバーローンといいます。

 

新しい家に多いオーバーローン

頭金をたくさん用意できる人以外は、買ってから10年くらいはオーバーローン状態が普通です。

 

家は一度でも人が住むとまだ新しくても中古住宅であり、新築時より大きく値下がりします。

 

だからそれを売っても新築にかかった費用をまかなえないわけです。

 

価値の下がった土地や家

近所が水害に遭ったりすると、一帯の地価が大きく下がります。

 

家に雨漏り、傾き、白アリが見つかった場合は、家屋の価値が極端に下落します。

 

こういう場合は、突如オーバーローンになる場合もあります。

 

残債分を用意しないと売却は無理

オーバーローンの場合は、家を売って返済してまだ残る残債分を別に用意しなければなりません。

 

例えば、ローンの残りが４千万円あり、家を売っても３千万円にしかならないなら、１千万円を別に用意する必要がある。

 

そうやってローンを全額返済できる用意をしないと、債権者は抵当権を抹消してくれません。

 

抵当権がついたままの家を買う人などいません。

 

しかし、月々のローンが払えない状態になっているのに、そんなお金を調達できるケースは稀です。

 

そうすると結局、家を売ろうにも売れない。

 

夫の帰宅を待ち望みながら、ローンを払い続けることになりやすい。

 

そしてついに滞納が始まり、期限の利益喪失、競売という最初のお話の流れになっていきます。

 

リスケ・借り換えなどの方法は？

減収の対策としてポピュラーなこの２つの方法も、本人がいないと手続きできません。

 

追い詰められている家族は、四角四面のように思うかもしれません。

 

しかし、住宅ローンを本人以外の人間が勝手にいじれたら、それはまた別の怖い事態を生みます。

 

リスケジュール

通称リスケは、一定期間の返済猶予のことです。

 

半年とか１年間、月々の返済額を減らしてもらうものです。

 

最低でも利息分は払うように求められるのが普通です。

 

住宅ローン借り換え

もっと月々の返済が小さいローンに借り換える、などです。

 

家を買ってもらい賃貸する方法

住宅ローンの返済が行き詰まった時の解決策をあと２つ紹介しておきます。

 

ただ、これらも結局、所有権問題を解決して、売却ができないと無理です。

 

裕福な親族に買ってもらう方法

資産価値のある家、例えば高級住宅地の状態のいい家なら買ってもらえる可能性があります。

 

残債も肩代わりしてもらい、住み続けて家賃を払っていくことで返済に替えます。

 

ただ、そんな裕福な親族は誰にでもいるものではありません。

 

また、地価が下がり続けている地区の家なら買ってもらえないでしょう。

 

リースバック

テレビCMでよくやっている売った家に住み続けられるサービスです。

 

しかし、実際はそんなに甘くありません。

 

恐ろしく安い値段で買われて、恐ろしく高い家賃を設定されるのが現実です。

 

とりあえず競売は避けられます。

 

引っ越し代も出せないくらい追い詰められていた人には救いになる場合もあります。

 

次の物件を見つけて普通に引っ越せるくらいの余裕は持てます。

 

しかし、とてもじゃないが、長く住み続けられるようなものではない。

 

資産を馬鹿げた安値で投げ売りしてしまうようなものです。

 

 

期限の利益喪失の後

期限の利益を失ってしまった場合に話を戻します。

 

先ほど述べたように保証会社が家を差し押さえ、裁判所に競売の申し立てをします。

 

任意売却

競売以外に「任意売却」という手段がありますが、これは使えないでしょうか？

 

任意売却は先に述べた普通の不動産売却とは似ているようで違います。

 

不動産を売ってローンを完済できるなら、もしくは不足分を別途用意できるなら、普通に売却すればよいのです。

 

しかし、売っても完済できず、不足分の補充もできないなら、通常債権者は売却に同意しません。

 

抵当権は抹消されず、売ることはできません。

 

しかし、例外的に残債が残るのに売却に同意して抵当権を解除することがあります。

 

普通の不動産取引のように不動産屋に仲介してもらって売ります。

 

なぜかというと競売で売ると市場の相場の７割程度の安い売値になるからです。

 

残債を全額回収できないが、競売の場合よりも多く回収できるので売却に同意する。

 

これが「任意売却」です。

 

実行には任意売却に経験のある不動産会社が間に立って、債権者をしっかり説得する必要があります。

 

元家主にとっては近所に知られないメリットがあります。

 

競売だと家に張り紙をされます。

 

ほかに「引っ越し代」を出してもらえる場合があります。

 

その理由は「競売にかけるより、だいぶ多く回収できたから、可哀そうな元家主に少しあげてもいいでしょう？うち（仲介した不動産屋）も早く出て行ってもらわないと困るし。」みたいな話です。

 

相場は10～30万円くらいですが、必ず出してもらえる保証はありません。

 

また、競売より少し高く売れるので、家の売却代金をローン返済に当てた後の残債も競売の場合より少し減ります。

 

ただ、任意売却がうまくいったとしても競売よりはマシというだけで、根本的な救済にはなりません。

 

そしてそれ以前に、所有権問題の解決が間に合わないでしょう。

 

任意売却の場合も、やはり所有者全員の合意が必要なのです。

 

参考：　任意売却の専門業者情報

 

家の処分しても借金が残る場合

競売なり任意売却で家を売った代金は返済に充てられますが、完済しきれなかった残債は消えません。

 

マイホーム購入の時にだんなさんの連帯保証人になっていた場合は、奥さんに返済義務が残ります。

 

債権者と返済方法について相談して、賃貸に引っ越しした後に返済を続けていくことになります。

 

残債が返済できる程度の額ならいいですが、そうでない場合は自己破産なども考えなければならないかもしれません。

 

以上のように、住宅ローンを残して稼ぎ手が生死不明になると、残された家族は大変な目に遭う可能性が大きいのです。

 

ここまでのまとめ

 

死体が発見された場合

 

お金があるうちに探偵を雇って探せ！

この問題について、いろいろな対策を考えてきましたが、どの道も大変です。

 

結局、何としても旦那さんを見つけ出すのがベストの解決策ではないでしょうか？

 

旦那さんが見つかった場合は、次の３つのどれかになります。

 

家出人、失踪者を探せるのは探偵だけです。

 

探偵を雇えるお金があるうちに、全力で探すべきではないでしょうか？

 

「生死を問わず」です！

 

もちろん生きて見つけ出すのがベストです。

 

しかし、たとえ遺体でも見つかりさえすれば、遺族は助かります。。

 

そしてそれは夫を温かく弔ってあげることに通じます。

 

調査費用がかかってもこの分野に強い探偵を雇い、確実に発見することをお勧めします。

【MJリサーチ　若梅探偵】

 

 

MJリサーチ

新富町（銀座の隣）が本社、全国11拠点の大手探偵社。

 

経験20年以上ののベテラン探偵たちが中核メンバーになっています。

 

おすすめ理由

 

①家出人・失踪人の捜索経験豊富

おすすめの第一理由はこれです。

 

人探しはやみくもに探して見つかるものではありません。

 

ノウハウと経験がものを言います。

 

浮気調査はどこの探偵社もやっていますが、それより難易度が高いのです。

 

また、突発的な家出人と、長い時間が経った失踪人では探し方が全然違います。

 

後者は聞き込みやデータ調査も必要で極めて難しく、受任する探偵社は限られています。

 

MJリサーチはそういう希少な探偵社のひとつです。

 

②弁護士等の専門家とのネットワークが強固

弁護士と提携関係を結んでいる探偵社は多いですが、その多くは形式的なものです。

 

MJリサーチの場合は専門家がもっと多彩で、関係も緊密です。

 

弁護士、司法書士、税理士、保険会社、不動産業者・・・

 

相続関係の調査、企業関係の調査なども専門家とチームを組んで多く手掛けているためです。

 

今回の問題の場合、捜索と平行して法律関係、不動産関係の助言が必要な場面が多いはず。

 

そういうサポートも得やすい探偵社です。

 

③良質なサービスをリーズナブルに提供する経営姿勢

この会社の基本姿勢が最後のおすすめ理由です。

 

従来の業界大手は、膨大な広告費を消費し、それを価格に上乗せし、あまりに高額になっていました。

 

MJ社はそのやり方の否定から出発しており、業界を変革したいと考えています。

 

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